義父がマンションを建てようとしていて、その保証人になると旦那が言い出した！

はじめまして。

土地活用の営業と銀行で住宅ローンを担当しておりましたので、上記の質問に回答させていただきます。

土地活用で借り入れを起こす場合、金融機関がアパートの家賃で返済できるかどうか（利回り）を審査して、融資をするものなので、基本事業として成り立つと判断さなければ、借入をすることはできません。

逆に言うと借入できた場合は、事業として健全と判断されたと考えていいかと思いますし、アパートの借入は、給料などから払う住宅ローンと違い、アパートの家賃で支払うものであり、30年一括の家賃保証があれば、それほど不安に思うことはないかと思いますが。

ただ、アパートの家賃で生活すると考えていると、1棟くらいでは難しく、やはり長きにわたる事業ですから、修繕費などを家賃を貯蓄していくうえで、貯めておく必要があります。ですから不労所得で楽に生活していくと考えているのであれば、返済があるうちは難しいかと思います。

アパートの事業は、収益性で考えている方が多いのですが、それほどもうかる事業ではなく、節税対策がメインです。固定資産税、相続税などの対策でされる方がほとんどです。

土地が更地であれば、維持しているだけで固定資産税がかかりますが、アパートを建てることで、固定資産税を1/6に軽減できる場合がございます。
ただ、居室の面積など一定の条件が必要となるため、固定資産税が軽減されるかどうかは、確認された方がよいかと思います。

また、ご主人の実家が資産家であれば、相続税の対策としても有効です。

また、相続人であるご主人が保証人になるのは、金融機関も長きにわたる事業として投資するにあたって、後継者が誰になるのかという観点からも当然です。

あくまでアパートの家賃で返済するものなので、借金をただすると考えるのではなく、事業をするための投資であると考える方がいいかと思います。

ただ5000万でアパートが建つのかなと思うのですが。アパート経営というと通常は億単位の事業となります。



借入が返済できない場合は、担保としてアパートと土地がとられます。通常の住居と違うので、価格は物件の利回りなどが重視されます。

初めまして楠木太と申します。

家賃保証ですが一見、30年間同じ家賃が保証されると勘違いしがちですが、契約書をよく読むと大体「当初5年もしくは10年は固定で、以降2年毎に見直し」となっている事がほとんどです。

さらに、通常の金融機関は保証人ではなく連帯保証を要求します。

今後30年という長い間のことですので、契約書をしっかりと見せてもらって納得の上で契約されることをお勧め致します。

ＦＰの山下と申します。

私も金融機関に勤務しており、アパートローンも取り扱ってきましたので、アドバイスさせて頂きます。

庄司様の仰る通り、事業として健全と判断されれば審査は通過できますが、必ずしも安心できるものとは限りません。

金融機関と言えど、２０年、３０年後の状況は分からないものです。

こう言ってしまうと元も子もありませんし、逆に質問者様を不安にさせてしまうと思いますが、アパートローンのような長期のローンは「想像」で審査される部分が大きいのです。

勿論、事前に担保評価（土地と建物の価値を評価すること）や入居予想、修繕予想も行います。

しかし、入居者が予定しているより多くなるか少なくなるかは分からないものです。

私が伝えたいこととしては、初めてアパート経営をする場合、ノウハウがないと後々思わぬ出費や予想外のことが起こる可能性があることを頭に入れておいてほしいということです。

また、家賃保証においても一見いいように聞こえますが、落とし穴もあります。

家賃保証には途中（例えば１０年目、１５年目）で見直しがあります。

その際、不動産会社が提示する条件を満たせないと家賃保証が打ち切られる場合があります。

例えば、入居率が少なくなっていたら家賃を下げるよう依頼されます。

そうすると当初予定していた収益が少なくなります。

少なくなるならまだ良いですが、家賃を下げても赤字になる場合もあります。

家賃保証においては、こんなはずではなかったという投稿がインターネット上に沢山あります。

質問者様が利用される住宅会社がどちらかは分かりませんが、その点についても確認した上で慎重に判断された方が良いと思います。