犯罪者かもしれない入居者に、円満に出て行ってもらう方法

こんにちは。
弁護士の髙橋と申します。

結論的には犯罪者に出て行ってもらうことは可能だと考えられます。
ただし、本当に犯罪者であることが明らかでないと難しいでしょう。

このような入居者の属性でよく問題となるのは反社会勢力だったということですが、入居時に反社会勢力でないという欄にチェックしているのに、実際は反社会勢力だったという場合には、そのことを立証すれば契約を解除することができます。
今回は反社会勢力かどうかはわかりませんが、それよりも悪質な犯罪者だということですから、契約段階で犯罪者ではないというチェックをしていなくても解除できると考えられます。
なぜなら、犯罪者でないことは契約当事者間においては当然の前提となっているはずだからです。
また、使途についても、通常は契約で居住用などの使い方を定めているはずですが、居住しておらず倉庫に利用しているだとか、居住もしているが、犯罪に使用する物品の倉庫として使用しているなどの場合は用法遵守義務違反です。
したがって、これらの犯罪者であることや用法遵守義務違反を根拠に契約を解除することは可能と考えられます。

が提案されている更新しないという手段は、通常は、法的に自動更新が認められており、契約違反以外の正当理由がなければなりません。しかし、今回は契約違反を主張できる事案だと考えられますので、解除せずに更新拒絶だけで主張するのは特殊ですが、更新拒絶できない理由はないでしょう。

犯罪者でないことを隠すことは入居者の瑕疵と考えます。ただし、軽微な犯罪などは瑕疵とは言えないでしょう。誰しも軽微な犯罪をしていることは多々あるからです。
今回は、悪質な組織的犯罪であり、詐欺罪にもあたりますし、知的財産の侵害もあるように思われますので、重大犯罪ですから、瑕疵といえるでしょう。
上記の通り、契約解除の根拠とすればよいです。


以上は、犯罪者であること、犯罪内容が詐欺罪等の重大犯罪であること、用法遵守義務違反があることが前提です。

しかし、それをあなたが調査して立証し、入居者に対して通知するのは少し躊躇するものではないでしょうか。
不動産屋が仲介に入ってくれて通知してくれるならいいでしょうが、家主であるあなたに突っかかってから可能性もあるのではないでしょうか。
詐欺罪は知能犯であり、暴力関係ではないかもしれませんが、反社会勢力である場合は危害の恐れがありますから、弁護士を通して通知するのはどうでしょうか。
弁護士が出ていけば刑事告発などはしない、3ヶ月の猶予を与えるからそれまでに出ていくようにというような内容の文書を送れば、だいたいは出て行くと思われます。
証拠はあるのかと言われた時のために、ご自身で搬入等を写真や動画に撮影したり、ネット上の記載などをプリントアウトして、証拠保全をしておくべきでしょう。

場合によっては警察の告発して出て行ってもらうことも考えられますが、警察が動くのにも証拠が必要ですから証拠保全は必須でしょう。
警察をいきなり動かせば確実に出て行ってもらえますが、犯罪者が使用していた物件であることが周知されて物件の価値が下がるかもしれませんから難しいところです。


オススメの手順を説明いたします。
まず、不動産屋から更新拒絶の通知を出させ、同意させる旨の書面と返信用封筒を同封して、1ヶ月ほど期限を定めて送付しましょう。
それで同意書の返送がなければ弁護士から更新拒絶の通知を送りましょう。
それでも音沙汰がなければ弁護士から解除通知を送りましょう。解除の理由として保全した証拠に基づいた理由を述べます。
それでも音沙汰がなければ警察に告発しない代わりに退去せよとの文書を送りましょう。
これでも解決しなければ警察に通報してください。
逮捕されれば解除は容易です。

その後は建物退去土地明渡請求訴訟となります。