売主の契約不履行よる費用負担の回収について

古家付きの物件を購入しました。

購入時、売主（不動産屋）は古家を解体するという重要事項説明付きで契約をしましたが、売主に資金がなく解体できないという状況です。
売主曰く、解体資金は準備していたが別の債権者がきて差し押さえられてしまったと主張しています。
解体費用はおよそ240万です。


私が支払った購入代もすでに別の債権者に押さえられていたので（税金も滞納している）、契約を白紙にしてもすでに別の債権者に支払われているので、戻ってきません。
解体が進まなければローン返済、家賃の延長など、損害が増える一方で、こちらが一旦負担をしなければいけない状況になっています。


仲介業者からは以下の提案をされました。
１不動産保証協会を頼る
２公正証書を書かせ、返済させる。



１については私が申し立てをした際、先に申立している人がいるのでその人が終わらないと精査、審議できないと言われました。
このような状況の場合、保証の対象にはなるのでしょうか？１件目が終わらないとなにもできないと保証協会からは言われております。
また明らかなる違約になるので、違約金（購入代の10％程度の重要説明事項に記載）も合わせて保証対象になるのでしょうか？
保証協会を信頼して支払った後に、保証の対象にならないと言われるのが一番困ります。


2　公正証書について
現段階で売主はかなりの債務者です。
手持ちの不動産はすべて競売にかけられています。
私以外にも銀行など様々な債権者がいます。
仮に公正証書に
月々いくら払う、払わなければ差し押さえる
などの文言を書いたとしても、
抵当権の順位から考えると、仮に差し押さえとしてもお金はこないのでしょうか？

また個人の借金の場合、10年経てば無効になるとありますが、こちらとしては何が何でも回収したいです。

売主は返していきたいと言っているそうですが、
明らかに踏み倒す気でいるとしか思えません。
子供もまだ小さく、これからお金がかかるのにこちらとしては本当に困り果てています。

公正証書を書く際に、逃げられないようにするにはどのような対処をすれば宜しいでしょうか？


八方塞がりで困っております。
とにかく契約に基づいて売主は支払うべき金額はすべて回収したいです。
宜しくお願い致します。


追記です。
高橋先生、ご回答ありがとうございます。
宅建業法の保証協会の消費者保護に観点については何条に記載されているか教えていただけないでしょうか？

宜しくお願い致します。