売主の契約不履行よる費用負担の回収について

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古家付きの物件を購入しました。

購入時、売主(不動産屋)は古家を解体するという重要事項説明付きで契約をしましたが、売主に資金がなく解体できないという状況です。
売主曰く、解体資金は準備していたが別の債権者がきて差し押さえられてしまったと主張しています。
解体費用はおよそ240万です。


私が支払った購入代もすでに別の債権者に押さえられていたので(税金も滞納している)、契約を白紙にしてもすでに別の債権者に支払われているので、戻ってきません。
解体が進まなければローン返済、家賃の延長など、損害が増える一方で、こちらが一旦負担をしなければいけない状況になっています。


仲介業者からは以下の提案をされました。
1不動産保証協会を頼る
2公正証書を書かせ、返済させる。



1については私が申し立てをした際、先に申立している人がいるのでその人が終わらないと精査、審議できないと言われました。
このような状況の場合、保証の対象にはなるのでしょうか?1件目が終わらないとなにもできないと保証協会からは言われております。
また明らかなる違約になるので、違約金(購入代の10%程度の重要説明事項に記載)も合わせて保証対象になるのでしょうか?
保証協会を信頼して支払った後に、保証の対象にならないと言われるのが一番困ります。


2 公正証書について
現段階で売主はかなりの債務者です。
手持ちの不動産はすべて競売にかけられています。
私以外にも銀行など様々な債権者がいます。
仮に公正証書に
月々いくら払う、払わなければ差し押さえる
などの文言を書いたとしても、
抵当権の順位から考えると、仮に差し押さえとしてもお金はこないのでしょうか?

また個人の借金の場合、10年経てば無効になるとありますが、こちらとしては何が何でも回収したいです。

売主は返していきたいと言っているそうですが、
明らかに踏み倒す気でいるとしか思えません。
子供もまだ小さく、これからお金がかかるのにこちらとしては本当に困り果てています。

公正証書を書く際に、逃げられないようにするにはどのような対処をすれば宜しいでしょうか?


八方塞がりで困っております。
とにかく契約に基づいて売主は支払うべき金額はすべて回収したいです。
宜しくお願い致します。


追記です。
高橋先生、ご回答ありがとうございます。
宅建業法の保証協会の消費者保護に観点については何条に記載されているか教えていただけないでしょうか?

宜しくお願い致します。







回答は締め切られました

回答1

アドバイザー写真 髙橋 敏彦
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こんにちは。
弁護士の高橋です。


売主が不動産屋で、その不動産屋が不動産保証協会に加入しているのですね。

まず、売主は、ほかにも競売されていたりとお金がない状態が確実ですので公正証書にしてもあまり功を奏さないと思います。不動産もオーバーローンの可能性が高く、公正証書にしてあなたが差し押さえたところであなたに配当される額はないでしょう。
また、破産した場合、公正証書にしていても免責されて請求できなくなります。
もし、その不動産屋が破産をせずに今後もなんらかの事業を続けていくようであれば、公正証書に残しつつ、10年が経過しそうになった段階で提訴をしてまた時効期間を振り出しに戻すということを繰り返せばずっと請求することは可能になりますが、現実的ではありません。

したがって、保証協会に対して請求していくことになります。
ところで、保証協会からの回答によると、先客があり、その対応が終わってからでないと対応できないということだったのですね。しかし、そのような内部の事務的な都合など、消費者側は知ったこっちゃないですし、不動産保証協会は宅建業法に基づいて認められたもので、その目的は消費者保護にありますから、苦情の申し出等があれば適正かつ迅速に対応しなければなりません。法律上も調査をして対応しなければならない旨記載されています。
なぜ順番待ちのようなことをしないといけないのか分からないですが、場合によっては弁護士を代理人に立てて、保証協会に対して強く働きかけるべきだと思います。

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