事故物件と後から知った場合の家賃の価格交渉について。

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初めまして!
今回のご相談したいことは、賃貸物件の家賃交渉です。
最近、私は引っ越しをしました。新しいアパートは、礼金なし敷金も安く、1DKの間取りでバストイレ別、駐車場付きで家賃4万円です。駅からは徒歩5分のいいお部屋なのですが、2つ不満がありました。
風呂の換気扇と家鳴りです。
何故か、風呂場の換気扇があると思しきところが、プラスチック製のカバーで塞がれ、換気扇のスイッチを入れても作動しないように細工されています。入居当初は、あまり気にしませんでしたが、後から事情を知ると理由がわかりました。
家鳴りも日々なっており、パキッという音が風呂場の方からしてきます。古いアパートだからガタがきてるんだろうと気にせず過ごしていました。
私が引っ越した部屋は、心理的瑕疵物件、いわゆる事故物件でした。このことを知ったのはつい2週間前でした!
偶々、歯科医院で隣室のおばあさんと会い、彼女から「あの部屋に住んでいて、何かない?」と尋ねられました。私は、最初は引っ越してきたばかりだから気遣ってくれたのだろうと、呑気に構えていました。しかし、話していくうちに何か様子がおかしいと思い、徐々に引っ掛かりのようなものを覚えました。お隣さんの様子が、部屋を気にしているような感じだったからです。
そこで帰宅後、インターネットを使い、自分の家の住所で検索をかけると出てきました。
2年前、この部屋で前の居住者が自殺していました。場所はあの風呂場で、リストカット後風呂に手首を入れ、血が固まらないようにしていたそうです。夏場にやったらしく、発見時死体にはハエと蛆が巣くい、すごい匂いだったそうです。
お隣さんに聴いた話ですが、風呂場で自殺したため、換気扇伝いに匂いが漏れ、それが発見につながったそうです。事故後、清掃業者も入り清掃をしたそうですが、換気扇にこびりついた臭いと虫だけは取れなかったそうです。そこで換気扇を封印し、家賃・敷金を大幅に下げて売っていたそうです。ちなみにお隣さんの家賃もこの事件で7万から4万にさがったそうです。
正直言って、最初はかなり驚きました!でも、住んでいるうちに慣れてしまって今ではラップ音も全く気になりません。それよりも、この部屋は良い立地ですから引っ越したくありません。欲を言えばもう少し家賃を安くできないかなと思っています。
事故物件を理由に家賃交渉はできますかね?

回答は締め切られました

回答1

アドバイザー写真 藤澤 一馬
  • 藤澤 一馬
  • ファイナンシャルプランナー
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  • 未登録
  • 2018/9/14
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初めまして、FPの藤澤と申します。

事故物件に関しては、最近もメディアで取り上げられて、多くの方が知られるようになりました。また近年孤独死や自殺が増えるなか、事故物件と呼ばれる賃貸物件が増えています。今まで経験した内容をもとに記載させていただきますので、法改正やほかの状況により違う点もある旨をご理解ください。

大前提として、事故物件という定義自体は法律では決められてなく、おおよそ賃貸物件で亡くなった方がいた、というのが一般的な概念かと思います。判例(裁判の判決)でも、信義則上(相手の信頼を裏切るかどうか)に照らして判断される、となっています。
ということは、高齢のおばあちゃんが寿命に近い状態で亡くなることは一般的にあり、数ヶ月見つからない場合は事故物件だけど、すぐに見つかれば事故物件にならない、とも取れます。
基本的には曖昧なラインなので、長期間放置された孤独死、殺人、自殺が事故物件にあたると考えられます。

この事故物件の告知義務は、不動産を賃貸する宅地建物取引業に規定される瑕疵担保責任から来るものかと思います。もし知らせなければ入居しなかった、という訴えに対し、損害賠償等をしなければなりません。ですが一件入居すれば、最近で事故物件にあたる事案はないと言えます。過去に事故物件に値することはありましたか?と問えば、調査して伝える義務がありますが、過去の判例では2年とされていました。

さて、今回のご質問ですが、現在入居されている物件は、相場より安く設定されていると思います。原則家賃の値下げは、建物の経年劣化や周辺物件との差、経済事情などを基準にします。
ですが今回は
1、もともと事故物件とは知らなかった
2、近隣住民から知らされた
3、条件次第では継続して入居したい
をもとに、交渉されてみてはいかがでしょうか。今回ご質問者様が退去すれば、また空室リスクを負います。また近隣の住人から知らされることを考えると、新しい人が入ってきても同じことに成りかねない。交渉の余地はあると思います。

ですが、威圧的であったり攻撃的な交渉は、応じて貰えないばかりか相手からあらぬ容疑をかけられてしまう可能性もあります。あくまで、交渉であり、もともと周辺より安く設定されている物件ですので、必ず減額ができるという保証ではありませんので、ご了承ください。

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